Pieniądze to nie wszystko - Blog ekonomiczny Piotra Stasiaka Pieniądze to nie wszystko - Blog ekonomiczny Piotra Stasiaka Pieniądze to nie wszystko - Blog ekonomiczny Piotra Stasiaka

20.10.2008
poniedziałek

Hipoteki po polsku

20 października 2008, poniedziałek,

Jak kryzys wpływa na spłacających kredyty hipoteczne oraz tych, którzy dopiero będą je spłacać.

home.jpgChińskie przekleństwo „obyś żył w ciekawych czasach” niewątpliwie da się aktualnie zastosować do posiadaczy nieruchomości kupionych na kredyt oraz osób dopiero taki zakup planujących. Kurs franków szwajcarskich w ciągu kilku tygodni skoczył prawie o 30 gr. – a z nim miesięczne raty oraz łączna kwota zadłużenia. Do tego rosną stawki WIBOR i LIBOR, które mają wpływ na oprocentowanie kredytów. Jakby tego było mało, banki z dnia na dzień zaostrzają kryteria przyznawania kredytów. Wycofują się w możliwości sfinansowania 100 proc. kosztów zakupu nieruchomości, zmniejszają kwoty przyznawanych pożyczek, rygorystycznie liczą kredytową zdolność. W głowach kredytobiorców oraz kredytobiorców potencjalnych kłębi się dziś mnóstwo pytań, a scenariuszy rozwoju sytuacji jest wiele.

Zaostrzenie polityki kredytowej najszybciej odczują osoby słabo zarabiające, młode małżeństwa i rozpoczynające pracę zawodową. Rzadko mają mieszkania, których sprzedaż da fundusze niezbędne na wkład własny przy zakupie kolejnego. Dla tych grup społecznych polityka obostrzeń przynajmniej w ciągu najbliższego roku oznacza koniec marzeń o „ciasnym, ale własnym”. Chyba że politycy uruchomią jakieś programy wspierające. Posłowie już zapowiedzieli nowelizację ustawy o kredytach mieszkaniowych z dopłatami. W ciągu trzech lat funkcjonowania dopłat skorzystało z nich zaledwie kilka tysięcy rodaków – barierą były źle sformułowane przepisy. Tym razem politycy obiecują poprawę – ale na konkrety trzeba będzie poczekać.

Może się jednak okazać, że odcięcie od pożyczek setek tysięcy klientów zmieni zastój na rynku nieruchomości w załamanie. Wtedy spadek cen nie sięgnie – jak prognozowali eksperci – 10-20 proc., ale nawet 30-40 proc. I znów więcej osób będzie mogło sobie pozwolić na mieszkanie (niższe ceny = mniejszy kredyt = niższa rata = większa zdolność). Paradoksalnie tym, których dziś nie stać, taki scenariusz może się ostatecznie opłacić. Muszą się jednak uzbroić w cierpliwość.

Jeżeli światowy kryzys nie będzie już się zaostrzał, a banki znów będą chętne do pożyczania pieniędzy, wraz ze wzrostem konkurencji spadną pobierane przez nie marże. Jednak zdaniem ekspertów potrzeba na to raczej kilkunastu miesięcy, niż tygodni. Być może wraz z uspokojeniem nastrojów na rynkach finansowych banki będą wycofywać się powoli również z wymogu przedstawienia wysokiego wkładu własnego (albo znajdą sposób, aby go omijać – wszak bankowcy to istoty nie tylko żądne zysku, ale i kreatywne). Na powrót kredytów na 100-120 proc. LTV nie ma jednak co liczyć. Nie powrócą już tak liberalne zasady oceny zdolności kredytowej, jakie mieliśmy w Polsce w latach 2006-2007.

Spłacających kredyt hipoteczny na dziś najbardziej niepokoi gwałtowny wzrost miesięcznych rat. To efekt paniki na rynkach finansowych. Ta sytuacja raczej nie powinna się utrwalić, choć trudno przewidywać, kiedy raty wrócą do poprzedniego poziomu. Warto zachować spokój i nie wykonywać nerwowych ruchów. Na przewalutowaniu po wysokim kursie można sporo stracić. To nie jest też dobry moment na nadpłacanie kredytu walutowego. Warto poczekać, aż kurs franków powróci do okolicy 2 zł. Jeśli kryzys na rynkach finansowych się uspokoi, spadną stawki wibor i libor (koszt pieniądze który banki pożyczają sobie wzajemnie). Gdy na giełdy Europy Środkowej wróci wycofany przez globalną finansjerę kapitał, automatycznie umocni się złotówka, a więc kurs franka wróci do poprzedniego poziomu. Znów to jednak raczej kwestia miesięcy niż tygodni.

Dla zaciągających dziś kredyt pozostaje fundamentalne pytanie – czy lepsze są franki czy złotówki? Zdaniem analityków wciąż te pierwsze rozwiązanie jest lepsze. A to dlatego, że przy tej samej sumie kredytu miesięczna rata w szwajcarskiej walucie wciąż jest niższa niż przy złotówkach. 3-4 pkt. proc. różnicy są wciąż wystarczająco kuszące, aby wziąć na siebie ryzyko zmiany kursu walutowego. Jeśli ktoś ma w sobie żyłkę hazardzisty, zaciągając dziś kredyt we frankach może zagrać z losem o szczęście. Jeżeli kurs w ciągu kilku miesięcy wróci do poprzedniego poziomu (spadnie o 20-30 gr.) – będzie czysty zysk.

Reklama
Polityka_blog_bottom_rec_mobile
Reklama
Polityka_blog_bottom_rec_desktop

Komentarze: 3

Dodaj komentarz »
  1. to optymistyczny scenariusz ale jeżeli do tego wszystkiego dołoży się też ochłodzenie gospodarki to możemy wszyscy obudzić się z wilgotną ręką…

    bo żeby ceny nieruchomości spadły o 30-40% to muszą oddziaływać dodatkowe czynniki – wzrost bezrobocia jest całkiem prawdopodobny, ale wtedy dalszy rozwój sytuacji może wyglądać tak:
    klienci zaczynają mieć kłopoty ze spłacalnością, banki nie mogą zaspokoić się z windykacji (spadek wartości nier. + wzrost kursu franka)
    …zaostrzają ponownie politykę kredytową
    i spirala się nakręca

  2. Problem w tym ze kurs franka na poziomie 2pln/1chf jest nienaturalny jak na produkcyjne mozliwosci polskiej gospodarki i wynika z „chwilowych” (slowo to ma dosc niezreczne znaczenie w kontekscie wydarzen z ostatnich dwoch tygodni i zwlaszcza dwoch dni) zawirowan na rynkach. Ogromny naplyw kapitalu spekulacyjnego do Polski podniosl popyt na polska walute a babel inwestycyjny poprawil wiarygodnosc Polskiej gospodarki a to podnioslo wartosc waluty przy dosc restrykcyjnej polityce pienieznej do poziomu 3.20pln/1Eur. Ale to jest sztuczne przewartosciowanie podobne do tego jakiemu uleglo Euro i Sterling w stosunku do dolara jakis czas temu. Realne wartosci sa duzo nizsze (a obecne z kolei odrobine zanizone) i wynikaja to z dosc chaotycznego i gwaltownego procesu ustalania sie cen na rynkach walutowych. Takze owszem – o ile nie zaczna sie wywalac Polskie firmy inne niz z branzy spekulacyjnych jak deweloperka – zloty sie uspokoi i wroci do poziomu sprzed dwoch tygodni np. Ale 2 zlote za franka nie beda mozliwe bez solidnego realnego wzrostu gospodarki a ten nie jest mozliwy z regulacyjnym obciazeniem i PO przy wladzy.

  3. Teraz przyszedl czas na inwestycje, tych, ktorzy wyjechali z Polski kilka lat temu. Ja wyjechalem w 2007 w grudniu, kiedy £ zaczal pikowac w dol. Udalo mi sie znalezc stala prace i marzenie o malym domku w Polsce ma szanse sie spelnic, bo £ szybuje do gory. W UK dzialaja polskie banki, ktore udzielaja kredyty na nieruchomosci w Polsce. Mimo, ze nie zarabiam zbyt duzo zaczynam zblizac sie do pulapu, ktory banki uznaja za wystarczajacy.
    Zastanawiam sie czy osczednosci lepiej ulokowac jako zabezpieczenie splaty kredytu, czy zaplacici nimi za dom, by zmniejszyc kredyt i miesieczne obciazenia.